Mustafa Özkavalalı, 16 Aralık 2011 Emlak Kulisi programına konuk oldu!

Paylaş:



2. Bölüm

Paylaş:



3. Bölüm

Paylaş:




Emlak Haberleri

Proje Adı

: Mustafa Özkavalalı, 16 Aralık 2011 Emlak Kulisi programına konuk oldu!

Firma

:

Lokasyon

: İstanbul

Video Sayısı

: 3

Video Tarih

: 2011-12-16 08:55:46

Görüntülenme Sayısı

: 11655

Video No

: 2200

Etiketler

: 16 aralık skyturk emlakkulisi , mustafa özkavalalı , skyturk mustafa özkavalalı , emlakkulisi mustafa özkavalalı , beyoğlu emlak , 16 aralık emlakkulisi tebernüş , skyturk emlakkulisi , emlakkulisi tebernüş kireçci , Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programı ,

Video Açıklaması

: Bölüm 1

Mustafa Özkavalalı, 16 Aralık 2011 Emlak Kulisi programına konuk oldu! | Tebernüş Kireçci: İyi günler. Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programına hoş geldiniz. Bugünkü konuğumuz Beyoğlu İnşaat Emlak yönetici ortağı Mustafa Özkavalalı. Mustafa Özkavalalı’yla Beyoğlu’nu ve tarihi yarımadadaki emlak piyasasını, konut fiyatlarını ve ofis piyasasını konuşacağız. Hoş geldiniz diyorum efendim.

Mustafa Özkavalalı: Hoş bulduk. Sağ olun.

Tebernüş Kireçci: Nasıl gidiyor işler?

Mustafa Özkavalalı: İşler bugünlerde yoğun. Uluslararası…

Tebernüş Kireçci: Alıp satıyor musunuz yoksa amelelik mi yapıyorsunuz?

Mustafa Özkavalalı: Yok, alım satım işlerinde aracılık ediyoruz yürüyen işlerimiz de var. Fakat şu anda tabi uluslararası piyasalarda esen o kötü rüzgârdan bir nebze olsun Beyoğlu ve tarihi yarımada sıyrılmış vaziyette. Çünkü Beyoğlu ve tarihi yarımadaya yatırım yapan yabancılar ve yerliler, yerli yatırımcılar ve yabancı yatırımcılar projeksiyonlarını önümüzdeki beş yıl için, on yıl için hatta 20 yıl için yapıyorlar. Bu vesileyle yoğun bir şekilde yerli ve yabancı talebiyle karşı karşıyayız.

Tebernüş Kireçci: Peki. Yabancıları konuşuyoruz, minimum beş yıllık süreçten bahsediyorlar.

Mustafa Özkavalalı: Evet.

Tebernüş Kireçci: Yani bugün bir koyalım yarın üç alalım diye düşünen yatırımcıya pek rastlamıyorsunuz galiba.

Mustafa Özkavalalı: Yok tabi şimdi 2003 ile 2008 yılları arasında özellikle İstiklal Caddesi ve onun bağlı arterlerinde Galata bölgesine inen kısımlarda çok ciddi bir alım furyası oldu. Bunların büyük çoğunluğu yerli idi. Yerli yatırımcılar tarafından alındı. Onlar ciddi bir getiri elde ettiler ama şimdi örnek verecek olursak Hollandalı gruplar, İngiliz gruplar bunların çok ciddi blok yatırımları var blok satın alımları var.

Tebernüş Kireçci: Peki ne yapmayı düşünüyorlar? Mesela geliyorlar bir sokağı kapatıyorlar veya yan yana birkaç binayı kapatıyorlar bunları renöve ediyorlar.

Mustafa Özkavalalı: Renöve ediyorlar.

Tebernüş Kireçci: Sonra otel, ofis veya konut olarak kiraya veriyorlar.

Mustafa Özkavalalı: Evet.

Tebernüş Kireçci: Sonra satmanın mı peşindeler yoksa portföyde tutmanın mı? Stratejileri ne yabancıların?

Mustafa Özkavalalı: Şimdi biliyorsunuz her mal fiyatı ve müşterisi çıkınca satılık anlamına da dönüşebilir her an. Fakat şu anda bizim yaptığımız araştırmalara göre İstanbul’da örnek veriyorum bir beş yıldızlı otelin oda satış fiyatı piyasada, satan var ise o da ki birkaç tanesinde duyuyoruz, 500bin euroyla 700bin euro arasında oynuyor.

Tebernüş Kireçci: Bu İstanbul genelinde beş yıldızlı otellerin bir odasının satış fiyatı. Yüz odası varsa 50milyon doları istiyor.

Mustafa Özkavalalı: Euro.

Tebernüş Kireçci: 50 milyon euro affedersiniz istiyor.

Mustafa Özkavalalı: 50 milyon euro yapar. Tabi bu İstanbul’da dört beş bölgeye ayırmak lazım. Mesela Bakırköydeki beş yıldızlı otelle bir Beyoğlunda ya da İstiklal Caddesinde ya da Şişli deki beş yıldızlı otelin fiyatı aynı değil, çok fark ediyor. Ama çok kabaca söyleyecek olursak rayiç hesaplamak gerekirse bir beş yıldızlı otelin özellikle Beşiktaş ve Şişli ilçesi Beyoğlu ilçesindeki beş yıldızlı otelin oda fiyatı 350 400 500bin euro civarındadır. Dört yıldızlı otelin 200bin eurodur. Üç yıldızlı otelin 120bin euro civarında bir fiyatı var şu aşamada. Bunlar gelen yabancı yatırımcılar satın aldıkları binayı iki üç amaçla kullanıyorlar. İstiklal caddesi İstanbul’daki street retail dedikleri sokak perakendesinde üç caddeden biri.

Tebernüş Kireçci: Diğerleri Nişantaşı, Abdi İpekçi…

Mustafa Özkavalalı: Rumeli Caddesi Nişantaşı, Abdi İpekçi tabi çok küçük bir kısım ama onu da katabiliriz Rumeli Caddesi ve Abdi İpekçi diyebiliriz. İkincisi Bağdat Caddesi. Üçüncüsü İstiklal Caddesi. İstiklal Caddesinin esprisi, günde iki milyon, yazın iki buçuk milyon kişinin dolaştığı, gezdiği bir kapalı caddesi olması sebebiyle. Çünkü Rumeli Caddesi ve Bağdat Caddesi kapalı caddeler değil. O yüzden çok büyük bir esprisi var tabi İstanbul’a gelen turist sayısı yıllar itibariyle ciddi artışlar gösterdi. Buna paralel olarak binaların, İstiklal Caddesi üzerinde yabancı yatırımcıların satın aldıkları binaların uluslararası markalar, giyim markaları ve buna benzer markalar tarafından değerlendirildiğini görüyoruz. Diğer arka taraftaki binaların da otel olarak değerlendirildiğini görüyoruz.

Tebernüş Kireçci: Evet.

Mustafa Özkavalalı: İstanbul’a tabi gelen turist sayısı oldukça yüksek seviyelere geldi. 2003 2004 yıllarında iki, üç milyon kişi geliyordu İstanbul’a. 2008 yılında yedim milyon üç yüz, yedi milyon dört yüz bine geldi. 2008 krizi 2010 rakamına biraz yansıdı. Yedi milyona düştük ama dün baktım tekrar Kasım 2011 itibariyle İstanbul’a yedi milyon beş yüz dokuz bin turist gelmiş. Bu da demektir ki yılsonunu sekiz milyon civarına bağlayacağız.

Tebernüş Kireçci: Peki. Yerli talebi ne düzeyde Pera ve Beyoğlu bölgesine?

Mustafa Özkavalalı: Şimdi yerli talebinde şöyle bir durum var: yabancıların tabi krizi, dünya krizini göz ardı edip de bölgeye ciddi fiyatlarla satın alım talebi olarak girmesinden de etkileniyorlar yerliler. Ayrıca kendileri yapmış oldukları bina yapmış oldukları yatırımın geri dönüşü anlamında da ilgi duyuyorlar. Yerlilerin de çok ciddi talepleri var. Yerli büyük grupların talepleri var onlar tabi basına yansıyor zaman zaman. Ayrıca şu anda mesela yeni bir trend oldu bu altının ons fiyatının çok yükselmesinden kaynaklanan İstanbul’daki kuyumcular, altın stoğu barındıran yatırımcıların da bina taleplerinde haftada en az yedi sekiz kez karşılaşıyoruz.

Tebernüş Kireçci: Peki kayıt dışının yüksek olduğu sektörler, burada telaffuz etmeyelim maliyeyle kimsenin başı belaya girmesin, kayıt dışının yüksek olduğu sektörlerdeki para da bu bölgeye giriyor mu?

Mustafa Özkavalalı: yani tabi onu ölçmek çok kolay değil.

Tebernüş Kireçci: Ama belli olur paranın kayıt dışı olup olmadığı. Siz yıllardır bankacılık ta yaptınız. Baktığınız zaman anlarsınız bu kayıt içi mi, kayıt dışı mı, kara para mı? Bunları anlarsınız.

Mustafa Özkavalalı: Evet, evet. Şu anda bizim gözlemlediğimiz kadarıyla genellikle kayıt içi sermaye geliyor çünkü satın alınan binalar, ödenen rakamlar, bir de tabi biz ikinci derece tarihi eserlerle yoğun uzmanlaşmış bir firmayız Beyoğlu İnşaat olarak. Benim ortağım Şerif Ünal on yedi yıldır bu işle uğraşıyor. Sokak sokak bina bina biliyor. Yani bu tür bilinebilen binalardaki gerek belediye gerek tapı işlemlerinde her hangi bir kayıt dışı işlem yapmak biraz güç.

Tebernüş Kireçci: Peki, kira çarpanı açısından baktığımız zaman; ben geldim, bir yatırımcıyım varsayalım bir milyon dolarım var Pera bölgesine Beyoğlu bölgesine bir yatırım yapıyorum. Bunun bana geri dönüşümü ne süreçte olur?

Mustafa Özkavalalı: Şimdi İstiklal Caddesi üzerinde tabi zemin kat ve üst kat olarak ayırmak lazım örnek vermek babından söylüyorum.

Tebernüş Kireçci: Bütün örnekleri detaylı olaraktan inceleyebilirsin. Bir milyon doları olan bir yatırımcı var karşınızda, bu parayı Beyoğlunda neye yatırırsa kazançlı çıkar? Kira çarpanı açısından ve prim potansiyeli açısından. Ofis, otel, dükkân, mağaza…

Mustafa Özkavalalı: Şimdi şöyle söyleyeyim; 2003 2004 2005 yılları arasında olsa idi tabi direk mağaza yatırımı yani zemin katları önerirdim. Çünkü İstiklal Caddesindeki zemin katların getirisi dörde beşe çıktı. Örnek veriyorum iki milyon dolarlık bir mağaza bir zemin kat dükkan diyelim bugün on milyon dolardan talep görüyor.

Tebernüş Kireçci: Peki iki milyon dolara alınan dükkân veya on milyon dolara bugün satılan bugün itibariyle on milyon dolar istenen dükkân kiraya verildiği zaman getirisi ne olur? Ne düzeyde olur?

Mustafa Özkavalalı: Şu anda on milyon dolarlık bir bina aylık elli bin dolar civarında kira getirisine sahip.

Tebernüş Kireçci: Yani iki yüz kira çarpanından bahsediyoruz.

Mustafa Özkavalalı: Evet doğru diyorsunuz.

Tebernüş Kireçci: Bu şey için, dükkânlar için.

Mustafa Özkavalalı: Zemin kat dükkânlar için.

Tebernüş Kireçci: Evet. Oteller için ne dersiniz?

Mustafa Özkavalalı: Bir otellere de gireyim bu arada tabi sorunuzun başına dönersem bir milyon doları olan birine şu an naçizane tavsiyem özellikle zemin dışındaki üst katlar. Çünkü yakın zamanda yine uluslar arası bir giyim firması ikinci mağazasını açmak üzere Beyoğlunda bir bina satın aldı. Üst katlar da dâhil altı bin dolar metrekare fiyatı. Dolayısıyla benim naçizane tavsiyem zemin katlarda tabi bulmak çok güç satılık şu anda ama üst katlar ve Beyoğlu’nun arka sokakları.

Tebernüş Kireçci: Peki üst katlardaki kira çarpanı kaç?

Mustafa Özkavalalı: Orası kira çarpanları daha düşük şu aşamada. Yaklaşık on beş yılda kendini amorti edebiliyor kira çarpanı açısından baktığımız zaman.

Tebernüş Kireçci: Yüz seksen ay seviyesinde.

Mustafa Özkavalalı: Tabi on beş yılda kendini amorti ediyor ama bu önümüzdeki 2020’ye göre bütün turizm, yatırımcılar, turizm yatırımcıları veya ofis işletmecileri 2020’yi projekte ediyorlar. Yaklaşık İstanbul’a gelecek turist sayısını da on beş ile on yedi milyon kişi olarak belirliyorlar. O zaman tabi bugün alınılmış olan mülkün kira çarpanı dışında da yani SPK deyimiyle indirgenmiş nakit akım yöntemine göre bakılacak hadiseden de arındırırsak 2020 yılında o mülkün alım satımının ayrı bir değeri var.

Tebernüş Kireçci: Peki otelde geri dönüşüm süresi ne kadar?

Mustafa Özkavalalı: Otellerde geri dönüşüm süresi şu anda İstanbul’da beş yıldızlı oteller oda başında bahsettiğim bir önceki verdiğim rakamlar üç yüz elli, dört yüz bin euro civarında el değiştirir vaziyette. Bunların tabi günlük kiralanmaları kişi başı, oda başı değil. Yüz elli euro civarında yüz elli yüz seksen euro.

Tebernüş Kireçci: Şimdi izleyicilerimiz bunların hiçbirisini anlamaz. Çok açık ve net olaraktan şöyle bir şey soracağız: diyelim ki bir milyon doları getirdim bir otel satın aldım bunu da kiraya verdim veya yöntem neyse o yöntemi uyguluyorum. Bana geri dönüşümü ne olur? Kaç ayda…

Mustafa Özkavalalı: Yaklaşık şu anda bizim de mesela aracılık ettiğimiz ciddi büyük oteller var satışına aracılık ettiğimiz ve tekrar ikinci kez satışa çıkarttığımız oteller var. Onlardan baz alıp yola çıkacak olursak yaklaşık on altı on yedi yıl on sekiz yıl civarlarında geri dönüşü var şu an. Yerine göre.

Tebernüş Kireçci: O zaman ofis, mağaza ve otellerin getirisi yüz seksek ayla iki yüz ay arasında değişiyor.

Mustafa Özkavalalı: Çok özetle böyle diyebiliriz evet.

Tebernüş Kireçci: Tamam güzel bir özet oldu. Şimdi kısa bir reklam arası vereceğiz ikinci bölümde kaldığımız yerden devam edeceğiz. Sevgili izleyiciler kısa bir reklam arasından sonra tekrar bir araya geleceğiz.

Tebernüş Kireçci: Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programında kısa bir reklam arasından sonra konuğumuz Mustafa Özkavalalı’yla Beyoğlu ve Pera bölgesini konuşmaya devam ediyoruz. Evet, gelelim anahtar soruya. 2003 yılında Beyoğlu ve Pera bölgesinden bir milyon dolarlık yatırım yapan birisi bugün itibariyle ne kadarlık bir birikime sahip?

Mustafa Özkavalalı: Bugün tabi mülkün satış değerini çeşitli kategorilerde belirlemek mümkün ama bugün hali hazırda en az dört beş milyon dolara yani dört beş çarpanla satması mümkün.

Tebernüş Kireçci: Peki 2003 yılında yine yükseliş dalgasının başladığı tarihte bir milyon dolarlık bir gayrimenkul yatırımı yapanın bugün aylık kira geliri ne kadar?

Mustafa Özkavalalı: Aylık kira getirisi yaklaşık yine dediğim gibi kırk elli bin dolar civarında olması lazım çok kabaca hesaplamalara göre. Yani o mülk bir milyon dolar-beş milyon dolar oldu ise en az yirmi otuz bin kırk bin dolar civarında bir getiri elde edebilir aylık.

Tebernüş Kireçci: Peki on yıl sonrası için bir öngörünüz var mı?

Mustafa Özkavalalı: Var.

Tebernüş Kireçci: Bugün evet mesela bugün diyelim ki Beyoğlu bölgesinde bir milyon dolarlık bir gayrimenkul aldım, bunun garantisi olmaz bir sürü bağımlı ve bağımsız etken vardır değişken faktörler vardır. Bir milyon dolarım var, benim öyle bir param yok yanlış anlamayın varsayalım, izleyicilerimizin yerine soruyorum ben size bu soruyu. Bir milyon doları aldım Beyoğlu bölgesinde bir gayrimenkule yatırdım, 2021’de hadi herkes 2023 hedefini açıklıyor on iki yıl sonraya gidelim 2023’te bunun tahmini kira getirisi ne olur? Gayrimenkulün değeri ne olur, ederi ne olur?

Mustafa Özkavalalı: Şimdi bugün günümüzde bu bahsettiğim çok ciddi Hollandalı ve İngiliz grupların gelmesi, yerli en az on grubun, büyük grubun yatırıma soyunması, ciddi fiyatlar ve paralar önermelerinin altında yatan sebep hep ciddi yapılmış projeksiyonlar. Şimdi İstiklal Caddesi üzerinde çok ciddi bir değer artışı oldu fakat İstiklal Caddesinin arka sokakları özellikle Tarlabaşı, Ömer Hayyam, Aynalıçeşme, Çatmamescit dediğimiz, Aksaraya doğru inerken sağ tarafta kalan ve kentsel dönüşüm, bir kısmı kentsel dönüşüm projesiyle yenilenen bölgelere henüz çok el atılmadı. Şimdi Dünyada yaklaşık bir milyar civarında insan turizm faaliyetinde bulunuyor. Üç yüz bin kişi turizm faaliyetinden istihdam yaratıyor. Türkiye’deki yedinci büyük ekonomisiyiz şu anda turizm açısından. Gelen insan sayısından da yedinci büyüğüz. Dolayısıyla Pera, Beyoğlu hem yerli turistin hem yabancı turistin kesinlikle çok ilgi alanı olacak. Yani yerli turisti de göz ardı etmemek lazım, çünkü yerli turistlerin özellikle hafta sonlarında veya çeşitli şehirlerden gelerek İstanbul’a geldiklerinde ilk görmek istedikleri yer işte Sultanahmet’te işte üç milyon ziyaretçisi olan Topkapı, iki milyon yedi yüz elli bin ziyaretçisi olan Ayasofya’dan sonra mutlaka bir İstiklal Caddesini turlamak isterler. Yani müthiş bir kültürel ve sosyo-ekonomik mıknatıs gibi çekecek bir bölge olduğunu düşünüyorum ben.

Tebernüş Kireçci: Evet geleceği de parlak diyorsunuz.

Mustafa Özkavalalı: Parlak.

Tebernüş Kireçci: Peki 2023teki tahmini fiyat ve kira gelirini söylemediniz. Onunla ilgi bir şey söyleyecek olursanız…

Mustafa Özkavalalı: Yani şöyle söyleyeyim ben size, 2020 için yapılıyor projeksiyonlar. Bunu tabi ben yapmıyorum sadece, bizim yaptığımız çalışmalar da var ama bunu ciddi ciddi otuz milyon kırk milyon elli milyon eurosunu dolarını yatıran çok büyük uluslararası gruplar yapıyor. Onların tabi yaptıkları değerleme şöyle: bugün için on milyon dolara aldıkları bir mülkün 2020 2025 yılları arasında bugünün fiyatlarıyla yani dolar bazında bugünün faizden arındırılmış fiyatları da reel fiyatları da indirgendiğinde on milyon dolarlık bir mülkün bir yirmi milyon dolar etmesini hesaba koyuyorlar.

Tebernüş Kireçci: O rakamı bulmayacaksa niye Türkiye’ye gelmişler ki zaten. Türkiye’de çok daha büyük prim potansiyeli…

Mustafa Özkavalalı: Tabi, tabi. Çünkü Türkiye hem Balkanlar konusunda aslında hep biraz Orta Doğu, Arap ülkelerinin getirmiş olduğu sermaye hareketlerinden nasibini alacak umudu ve söylentisi vardır ama Balkanlardan da çok ciddi hem turist sayısı hem de bölgede Türkiye’nin merkezi ülke, merkezi yükselen güç olmasında Balkanları da hiç göz ardı etmememiz lazım.

Tebernüş Kireçci: Peki. Dünyada paranın bulunduğu bölgeler var işte Körfez ülkeleri diğer Arap ülkeleri, Türk Cumhuriyetleri ve Rusya. Bunlardan bu bölgelere talep var mı?

Mustafa Özkavalalı: Evet, var.

Tebernüş Kireçci: O zaman yabancılar mülk edinme yasasıyla birlikte alımların hızlanması bekleniyor diyebiliyor muyuz?

Mustafa Özkavalalı: Kesinlikle. Mesela Galata bölgesinin civarı yeni yapılan bir uygulamayla turizm koruma imar nazım planları çıkarıldı. Orası, işte bir takım binalar yıkılacak daha güzelleşecek. Orada mesela vakti zamanında mülk edinmiş yabancılar geliyor, mülklerini satmak istiyorlar, yeni mülkler almak istiyorlar. Yani buradan yabancıların mülklerini satarak çıkması değil, yabancıların bu bölgeye özellikle yeniden ilgisi var.

Tebernüş Kireçci: Peki. Gelelim asıl bir başka önemli konuya. Vaktimiz olursa konuşuruz demiştik. Bankalar konusu, siz uzun yıllar bankacılık yaptınız. Bankalara şube kiraladınız.

Mustafa Özkavalalı: Evet.

Tebernüş Kireçci: Evet. Oradaki potansiyel ne? Artıyor mu, azalıyor mu? Ve bir izleyicimiz bir dükkanı var mağazası var bankalara nasıl kiraya verebilir? Şunu bir uzun uzun bir anlatsanız biz de öğrensek.

Mustafa Özkavalalı: Tabi, tabi. Dediğiniz gibi bu işi bir miktar ben de yaptım. Şimdi Türkiye’de kurumsal kiracı diye akla gelenlerin başında bankalar gelir.

Tebernüş Kireçci: Niye kurumsal kiracı? Bir: kira düzenli gelir.

Mustafa Özkavalalı: Çok düzenlidir.

Tebernüş Kireçci: He ayın hangi günüyse o gününde gelir.

Mustafa Özkavalalı: Kontrat çok nettir.

Tebernüş Kireçci: Kontrat nettir. Bir de uzun vadelidir. Bir de çok büyük bir kriz olmadığı sürece her şey sağlamdır.

Mustafa Özkavalalı: Her şey sağlamdır. Çok düşük bir risk alırsınız kiralama yaptığınız zaman. Şimdi tabi Türkiye’de son rakamı bilmiyorum ama yedi bin civarında bir banka şubesi var. Bunların önemli bir kısmı da kiralık. Şimdi belli bölgelerde mesela ben Bağdat Caddesinde bir özel bankanın üç tane yan yana çok yakın şubesinin olduğunu biliyorum. Yoğun talepleri var. Şimdi bankacılık tabi Türkiye’de son işte bir yıldır biraz duraklamış gibi görünse de Türkiye’nin demografik yapısı nüfussal yapısının çok genç olması ve bankacılığın son on yılda getirmiş olduğu ivmelenme, gelişme Türkiye’deki bankacılığı geliştirecek. Yani Türkiye’de önümüzdeki beş yıl içerisinde banka sayısının on iki binlere ulaşması gibi bir projeksiyonlar var. Bu da doğal olarak kiralama talebi getirecek. Ya burada incelik şu: zaten bankalar kendi kiralama yapmak istedikleri bölgede bir ciddi arayışta bulunuyorlar. Burada tabi kolay bulabildikleri yerler var zor bulabildikleri yerler var. Zor bulabildikleri yerlerde gayrimenkul danışmanları devreye giriyor. Ama kolay buldukları yerlerde tabi onlar da alternatiflerine göre bir pazarlık yapıyorlar. Hiçbir zaman bankalar da kolay pazarlık yapan kiracılar diye düşünmemek lazım. Onlar da zor kiracılardır. Sonuna kadar pazarlıklarını yaparlar.

Tebernüş Kireçci: Peki. Nasıl pazarlık yapıyorlar mesela? Fiyat odaklı bir pazarlık mı, yoksa işte dükkanın cephesi dar bunu genişletelim yanla birleştirelim falan tarzı mı?

Mustafa Özkavalalı: Bir bankanın şube açılışlarındaki kriterleri çok bellidir. Minimum bir cephe metrekaresi vardır.

Tebernüş Kireçci: Ne kadardır?

Mustafa Özkavalalı: Örnek veriyorum sekiz metredir on metredir on iki metredir yerine göre.

Tebernüş Kireçci: Ama sekiz metreden daha az cepheli banka şubesi…

Mustafa Özkavalalı: Var. Mesela örnek veriyorum çok spesifik yerler var. Çengelköy var. Ben Beylerbeyinde oturuyorum.

Tebernüş Kireçci: Tabi boğaz falan farklı bir bölge ama genel olaraktan gelişme akslarında…

Mustafa Özkavalalı: Tabi en az bir sekiz on metre cephe isterler.

Tebernüş Kireçci: Bir. Başka?

Mustafa Özkavalalı: 200 metrekare minimum bir kullanım alanı olsun isterler.

Tebernüş Kireçci: İki.

Mustafa Özkavalalı: Onun dışında her şeyin ruhsatlı olmasını isterler. Yani belediyeyle ilgili…

Tebernüş Kireçci: Kaçak göçek olmaması gerekir.

Mustafa Özkavalalı: Tabi, tabi hiçbir şeyin gayri kanuni olmaması onlar için çok elzem bir konu. Kesinlikle ona çok dikkat ediyorlar. Onun dışında on yıllık kontrat yaparlar genellikle. Çünkü ciddi bir dekorasyon masrafı yaparlar. O dekorasyon masrafı yapıldıktan sonra herhangi pürüz çıksın istemezler. Bir de tabi her işyerinde olduğu gibi sonuçta banka şubesi bir işletmedir. Oranın gelen giden müşteri sayısı var. Oraya alışmış mudiler var bankacı terimiyle söyleyeyim. Yani mevduat sahipleri var. Kredi müşterileri var. Bireysel kredi müşterileri var. Onların tabi tutabilmek ve onların sayısını arttırabilmek için bir yerde sabit kalmaları gerekiyor. Dolayısıyla girdikleri zaman bir beş yıl, on yıl; beş yıl genellikle çok azdır. On yıl kalmak isterler.

Tebernüş Kireçci: Peki. Otopark ve park faktörünü önemserler mi?

Mustafa Özkavalalı: O çok önemli. İki üç araçlık önünde otoparkın olması bankalar için çok büyük avantaj. Özellikle bunu yeni gelişen, İstanbul’un yeni gelişen bölgelerinde mesela Esenyurttur şudur budur gibi yerlerde özellikle…

Tebernüş Kireçci: Halkalı, Isparta kule.

Mustafa Özkavalalı: Isparta kule vesaire gibi yani şubelerin açılma potansiyeli olan yerlerde bu şubeleşme bankaların şubeleşme süreci arttıkça onlar tabi kenar, İstanbul merkezinden kenara doğru bir eğilim gösterecekler. Oradaki yerlerde mutlaka binalarını inşa ederken bir otopark konusunu mutlaka göz ardı etmemeleri lazım.

Tebernüş Kireçci: Peki, bize ayrılan sürenin sonuna geldik. Ama bir şey daha soracağım. Tamam ben dükkan sahibiyim veya siz dükkan sahibisiniz bankaya kiraya vereceksiniz on yıllık ta vereceksiniz. Kira artış oranları ne oluyor? Tüfe veya tefe indeksi mi yoksa tüfe artık bir, iki, üç, beş gibi bir rakam olabiliyor mu?

Mustafa Özkavalalı: Yani benim gördüğüm örneklerde %90’ı Tefe Tüfedir.

Tebernüş Kireçci: Sabit

Mustafa Özkavalalı: Sabittir.

Tebernüş Kireçci: Ama yer çok iyi olursa köşe başları…

Mustafa Özkavalalı: Çok iyi olacak, bulunmayacak. O zaman tabi kiralayanın yani mülk sahibinin eli daha güçlü oluyor. O zaman +1, +2 gibi sözleşmeler de gördüm.

Tebernüş Kireçci: O da zor diyorsunuz.

Mustafa Özkavalalı: O da biraz artık az.

Tebernüş Kireçci: Peki. Bize ayrılan sürenin sonuna geldik.

Mustafa Özkavalalı: Teşekkür ederim. Sağ olun.

Tebernüş Kireçci: Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programında bugünkü konuğumuz Mustafa Özkavalalı’ydı. Mustafa Özkavalalı’yla önce Beyoğlu ve Pera’yı konuştuk ardından banka kiralamalarını konuştuk. Pazartesi günü yeni bir konu ve konukla kaldığımız yerden devam edeceğiz. İyi haftasonları efendim.

kişi Facebook'ta beğendi
11655 kişi bu videoyu izledi
11655 kez izlendi
vialand iletişim video , yalin evler video , batisehir videolari , istanbul başakşehir video , emlakdr video ant yapı , emlak kulisi emre maraşlı video , inşaat videoları indir , aybars video ,
Şuanda 11 kişi toplam 2.866 video'nun keyfini çıkarıyor.
emlakkulisi.TV: