Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programının 12 Aralık 2011 konuğu : Ahmet Büyükhanlı

Paylaş:



2. Bölüm

Paylaş:




Emlak Haberleri

Proje Adı

: Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programının 12 Aralık 2011 konuğu : Ahmet Büyükhanlı

Firma

:

Lokasyon

: İstanbul

Video Sayısı

: 2

Video Tarih

: 2011-12-12 13:27:07

Görüntülenme Sayısı

: 13084

Video No

: 2181

Etiketler

: skyturk emlakkulisi , emlakkulisi tebernüş kireçci , Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programı , skyturk emlakkulisi , tebernüş kireçci skyturk programı , tebernüş kireçci emlak kulisi , tebernuskirecci.com.tr , 12 aralık skyturk emlakkulisi , 12 aralık emlakkulisi ahmet büyükhanlı ,

Video Açıklaması

: Bölüm 1

Bölüm 2 | Tebernüş Kireçci: İyi günler sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programına hoş geldiniz. Bugünkü konuğumuz Büyükhanlı İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Büyükhanlı. Ahmet Büyükhanlı’yla İstanbul, konut ve emlak piyasasını konuşacağız. Daha da önemlisi Romanya ve Avrupa Birliği emlak piyasasını konuşacağız. Hoş geldiniz diyorum efendim.

Ahmet Büyükhanlı: Hoşbulduk, teşekkürler.

Tebernüş Kireçci: Nasıl gidiyor işler?

Ahmet Büyükhanlı: İyi, toparlıyoruz, güzel.

Tebernüş Kireçci: Önce İstanbul’dan başlayalım isterseniz. İstanbul’da lüks konut piyasası nereye gidiyor?

Ahmet Büyükhanlı: İstanbul’da lüks konut kalitesi o kadar arttı ki. Yaşam alanları olarak konut kalitesi olarak bütün konutlar lüks konuta yakın hale geldi.

Tebernüş Kireçci: İstanbul için konuşacak olursak Tuzla, Aydınlı veya Esenyurt’ta yapılan konutlar metrekare bazlı en ucuz konutlar bunlar. Lüks kategorisine giriyor.

Ahmet Büyükhanlı:Lüks konuta yaklaştı diyebilirim.

Tebernüş Kireçci: Makas daralıyor diyebiliyoruz.

Ahmet Büyükhanlı: Kalite açısından öyle, bundan sonra lokasyon ve projenin konsepti daha çok öne çıkıyor lüks konutta. Yani şehrin daha rahat ulaşılabilir yerlerinde, daha merkezi, boğaza yakın yerlerinde olması önem kazanıyor.

Tebernüş Kireçci: Malzeme seçimiyle ilgili bir farklılaşma söz konusu değil mi?

Ahmet Büyükhanlı: Marjinal olarak farklılıklar vardır, olacaktır ama geneli düşük gelir ve orta gelire yönelik konutlardaki kalite çok iyileşti.

Tebernüş Kireçci: Benim anladığım şu, zaten üst yukardaydı. Yukarda olmaya devam ediyor. Aşağıdakilerde de kalite artıyor her geçen yıl makas kapanıyor.

Ahmet Büyükhanlı: Benim son senelerde gördüğüm ve sektörel bazlı sevindiren şey bu.

Tebernüş Kireçci: Fiyat anlamında baktığımız zaman ne görünüyor, siz 25 yıl oldu değil mi? Babanızı da katarsak 50 yılı bulur. Lüks konutta fiyatlar nasıl?

Ahmet Büyükhanlı: Fiyatlar 5-6 senede ciddi derecede artış gösterdi. Ama bu Türkiye genelinde bir artış oldu. Orta gelir sınıfına yöneliklerde daha fazla artış oldu. Lüks konutlarda da ciddi primler yaptı.

Tebernüş Kireçci: Peki satış kabiliyeti açısından, satılabilirliği açısından hangisi daha iyi noktada? Daha doğrusu trend değişimi nasıl lüks konutta?

Ahmet Büyükhanlı: Aslında daha geniş tabakaya hitap ettiği için orta gelir veya alt gelir grubuna yönelik konutlar adet olarak tabii ki daha fazladır. Lüks konutunda her zaman talebi olması avantaj getirir.

Tebernüş Kireçci: Peki geçmişe göre baktığımız zaman satılabilirliği nasıl. Örnek verecek olursam Etiler’de bir daireyi satışa çıkardınız . babanız bir projeyi satışa çıkardığında kaç yılda satıyordu, siz kaç yılda satıyorsunuz ortalama olarak?

Ahmet Büyükhanlı: Finansman imkanı daha fazla olduğu için, banka kredileri olsun, insanlarında gelirleri arttı. Şu anda satış hızı eskiye göre çok daha hızlı.

Tebernüş Kireçci: Bir başka soru Ahmet Büyükhanlı inşaatla uğraşmıyor, Romanya’da İstanbul’da inşaat yapmıyor. Yatırımcı 1 milyon doları var. Borsada parayı buldu. Ama burası kaygan zemin gayrimenkule yatırım yapacağım diyor. Nasıl bir portföy yapardı, üst grup, orta grup alt grup hangisini tercih ederdi. Yoksa karma mı yapardı? Veya başka bir formulü var mı?

Ahmet Büyükhanlı: Öncelikle kendi oturacağı tarz bir yer olur. Yatırımın sadece geri dönüş açısından değil de gerçekten bir gün geldiğinde kendisinin de oturabileceği bir şey almasını ben tavsiye ederim. Ama daha sonra bir portföy yatırımı olursa ticari alanda olur, konutta olur bunların hepsinin getirisi cinsine göre değişir. Konutta işyerinde farklı olur.

Tebernüş Kireçci: Peki arsa ve arazi alır mıydınız?

Ahmet Büyükhanlı: Arsa ve arazi daha şans işi. Ya direkt şansa güvenip almak lazım. Sektörel bir şeyi olmayanlara tavsiye etmem.

Tebernüş Kireçci: Bireysel yatırımcılara arsa ve araziyi tavsiye etmem diyorsunuz?

Ahmet Büyükhanlı: Biraz macera olur. Çok illa kenarda unutacağınız bir şey varsa olabilir. Bazı insanlar kendi toprağına sahip olmak isteyebilir. Yatırım çok uzun vadeli bir yatırım diye düşünüyorum.

Tebernüş Kireçci: Gelelim Romanya’ya, Romanya’da işler ne aşamada?

Ahmet Büyükhanlı: İyi birinci fazını toparladık teslim ettik tamamını. 2. Fazımız devam ediyor. İyi gidiyor.

Tebernüş Kireçci: Satışlar nasıl?

Ahmet Büyükhanlı: Satış hızı da geçtiğimiz yıllara göre iyi. Evvel ki sene ciddi anlamda düşüş yaşamıştık, Romnaya’da ondan sonra geçtiğimiz 1-1.5 yıl içinde toparladı. Şu anda oturdu.

Tebernüş Kireçci: Oradaki projenin tamamlanması 2015’i mi bulacak.

Ahmet Büyükhanlı: 2. Fazın bitmesi 2015’i bulacak ama sonrada orada arazi stoğumuz fazla, daha uzun yıllar sürecek.

Tebernüş Kireçci: Yatırımcıya araziyi teklif etmiyorsunuz ama siz gidip Romanya’dan arazi alıyorsunuz.

Ahmet Büyükhanlı: Bir tekstil fabrikasında kumaş neyse bizim için de arsa o. Bizim nihai ürün haline getirdiğimiz bir şey.

Tebernüş Kireçci: Romanya’da ilginç bir şey anlatmıştınız otopark tapulu satılıyor, yasalar buna müsait. O sistemi bir anlatır mısınız?



Ahmet Büyükhanlı: Orada kat irtifakı normal dairelerde kurulduğu gibi arsalarda da kuruluyor, otoparklarda bu şekilde ayrılıyor. Her otoparka ayrı tapu çıkarılıp veriliyor. Kullanıcıların da avantajına geliyor. Daireden ayrı olarak alıp satabildikleri bir sistem var.

Tebernüş Kireçci: Otoparkta şerefiye var mı? Metrekaresi var standart aynen devam ediyor mu?

Ahmet Büyükhanlı: Şu anda standart fiyat uyguluyoruz.

Tebernüş Kireçci: Ne kadar? Geldim Romanya’da sizden bir ev alacağım. 2. El almaya param yetmiyor, otopark yeri alacağım. Ne kadar otopark yeri ne kadar satıyorsunuz?

Ahmet Büyükhanlı: 2 bin 500 euroya satıyoruz.

Tebernüş Kireçci: Ev ne kadara satıyorsunuz?

Ahmet Büyükhanlı: Evler 38 bin euroyla 70 bin euro arası değişiyor.

Tebernüş Kireçci: kapalı otoparkların fiyatı ne kadar?

Ahmet Büyükhanlı: Kapalı otoparklarımız 6 bin euro.

Tebernüş Kireçci: 2 bin 500 euro, 6 bin euro arada baya bir fark var.

Ahmet Büyükhanlı: kapalı otoparkın kendi içinde de maliyeti olduğu için mecburen yansıtıyoruz.

Tebernüş Kireçci: sizden bir ev alıp da yatırım için otopark yeri alan oluyor mu?

Ahmet Büyükhanlı: Kendi ihtiyaçlarına göre 1 veya 2 alan oluyor daha çok.

Tebernüş Kireçci: Peki otopark yeri alınmadığı zaman ne yapıyor arabayı sitenin dışına mı park ediyor?

Ahmet Büyükhanlı: Oturmak için ev alan herkes almış durumda otopark.

Tebernüş Kireçci: Yaıtırm için alanlar?

Ahmet Büyükhanlı: Yatırım için alanlar da bizimle işbirliği yapıyor.

Tebernüş Kireçci: Otopark yine şirketin üzerinde almak istediği zaman satıyorsunuz.Peki kira çarpanı nasıl otoparkın? Konuttan daha mı iyi, daha mı kötü?

Ahmet Büyükhanlı: Daha iyi 2 bin 500 euro dediğimiz otoparkı aylık 25 euroya kiraya verebiliriz.

Tebernüş Kireçci: Kira çarpanı 100 gayet süper bir yatırım. Prim potansiyeli nasıl?

Ahmet Büyükhanlı: Şu anda prim yapmadı ama ne zaman iyice kalabalıklaşır o zaman olabilir.

Tebernüş Kireçci: Bu otopark konusu çok önemli ama kısa bir reklam arası vereceğiz. Kaldığımız yerden devam edeceğiz. Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programında kısa bir reklam arasından sonra bir araya geleceğiz, tekrar.

Tebernüş Kireçci: Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programında konuğumuz Ahmet Büyükhanlı’yla kaldığımız yerden reklam arasından sonra devam ediyoruz. Otoparkları konuşuyorduk. Kira çarpanı 100. Konutta kira çarpanı kaçtı?

Ahmet Büyükhanlı: Konutta Romanya’da yıllık getirisi yüzde 7’ye…

Tebernüş Kireçci: 14-15 yıl yani 160 -170 ay arasında. İstanbul’da yatırım yapacağına Romanya’dan otopark al. Yabancılara mülk edinme yasasına uygun mu? Türkler alabiliyor mu?

Ahmet Büyükhanlı: Arazi değil, konut alabiliyorlar.

Tebernüş Kireçci: Tapu mu alıyor, kullanım hakkı mı?

Ahmet Büyükhanlı: Tapu.

Tebernüş Kireçci: Siz hem İstanbul’da konut işini biliyorsunuz hem Romanya’da konut yapıyorsunuz. İkisini karşılaştırdığımız zaman bir bütün olarak baktığımız zaman kamu yatırımcı ve inşaat yatırımcısı ve bireysel yatırımcı açısından baktığımızda hangi sistem daha mantıklı? İstanbul’da veya Türkiye’de buna ihtiyaç var mı?

Ahmet Büyükhanlı: Çok önemli bir konu değil. Tabii ki bir avantajdır. Bir mülkün parçalanıp ayrı satılması bir avantaj getirir mutlaka.

Tebernüş Kireçci: İstanbul’da önümüzdeki yıllarda orta ve ucuz konutta bu otopark sıkıntı olacak ben onun için sormuştum. Konut sayısından daha az otopark yapılan projeler var. Bu kentsel bir yoğunluğa neden olacak. Bugün İstanbul’un merkezi lokasyonlarında yaşadığımız sıkıntının bir benzeri yılda gelişme akslarında yaşanacak. Bu açıdan sormuştum. Sorumu tekrarlayayım. Sağlıklı olan sistem hangisi?

Ahmet Büyükhanlı: İnsanların kendi mülkünün olması daha rahat. Eğer öyle bir şey varsa tapu olarak düzenlenemese bile yönetim hakkı, kullanım hakkı olarak belki önümüzdeki dönemde çözüm bulabilir diye düşünüyorum.

Tebernüş Kireçci: Gelelim İstanbul’a. Önümüzdeki yıllarda lüks konuta olan talep bu şekilde devam edecek mi? Arsa bulunabilecek mi?

Ahmet Büyükhanlı: İstanbul gelişmiş piyasaların seviyesine yaklaşıyor. Bununla birlikte lüks konuta olan talep sürekli canlı olarak devam ediyor. Dolayısıyla her dönem bir şekilde arazi yaratılıyor. Önümüzdeki dönem kentsel dönüşüm projeleriyle bir çözüm olacaktır.

Tebernüş Kireçci: Kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirilmezse?

Ahmet Büyükhanlı: O zaman ciddi bir sıkışıklık olur.

Tebernüş Kireçci: Özellikle İstanbul’da son yıllarda neredeyse refüjlerin altına bile lüks konut yapılmaya başlandı. Bence lüks konutta çok önemli bir kriter olması gerekiyor. 1. Emsal düşük yoğunluklu yapılaşma. 9,5 emsallik lüks konut olmaması gerekiyor. Tamam lokasyon çok önemli Etiler, Levent, Nişantaşı, Bebek, Kadıköy lokasyon çok önemli ama bundan daha da önemli hale gelecek şey parselin konumu durumu.

Ahmet Büyükhanlı: Tabii lüks konutu oluşturan en önemli şeylerden biri oradaki yaşam kalitesidir. O yaşam kalitesinden fedakarlık ederseniz o artık lüks konut olmaktan çıkar. İnsanlar yaşadıkça biraz ne kadar lüks olduğuna karar verirler.

Tebernüş Kireçci: Yani doğru konumlandırılamamış.

Ahmet Büyükhanlı: O zaman sadece kullandığınız malzemenin kalitesiyle lokasyonla olmuş oluyor ki o konsepti içinden çıkardığınızda lüksün şeyi boşalabilir.

Tebernüş Kireçci: O zaman tüm konutlarda 2. El de çok sağlıklı bir fiyat oluşumu olmaz. Değer bazlı belki geriye giden projelerde göreceğiz.

Ahmet Büyükhanlı: İnsanlar içinde yaşamaktan çok mutlu değilse, daha sonraki yönetim tarzından bile olabilir. Orta vadede mutlaka konutların fiyatını en azından etkiler.

Tebernüş Kireçci: Orta sınıf konut piyasasında bir projenin başarılı olabilmesi için 5 temel kriter var. 1 alanların kazanması, projede son konut satın alınsa bile bunun zaman içerisinde prim yapması gerekiyor. 2 zamanında teslim. 3 iyi bir satış sonrası hizmetler, 4 iyi site yönetimi, 5 alınan hizmete düşük aidat. Hem kırmızı olsun hem 5 kuruş olsun derler ya. Konut için bu kriterleri nasıl değerlendireceğiz. Aynısı geçerli mi? Ekstra kriterler mi var?

Ahmet Büyükhanlı: Aslında benzer, sonuç olarak insanların kriterleri ayrışmaz belki biraz daha fiyatların prim beklentisi içinde de yaşayacaksa insanlar yatırım için almıyorsa primi göz ardı edebilir. Yine 5’i içinde ama ilk sırada değil.

Tebernüş Kireçci: Lüks konutta bu sıralama nasıl?

Ahmet Büyükhanlı: Bu insanın kendi tercihine göre de değişir. Kendisi mi yaşayacak, yatırım için mi alıyor, bunların hepsi kendi içinde kişiye göre değişir.

Tebernüş Kireçci: Siz de ser veriyorsunuz ama sır vermiyorsunuz. Açalım, diyelim ki bir işadamı tekstil ya da turizm sektöründe konuta yatırım yapmak istiyor hangi kriterlere bakar?

Ahmet Büyükhanlı: Konutun kendisine, büyüklüğüne, lokasyonuna, prestijine, kendisine uygun olup olmadığına aidatlar vs. biraz daha sonradan yaşandıkça bakılan kriterlerdir.

Tebernüş Kireçci: Orta ve alt gelir grubuna yönelik konutlarda aidat çok önemli, biraz yüksek olunca kıyametler kopuyor. Kendi evinizde kiracı gibi oturmak diye bir deyim var. Lüks konutta da sıkıntı oluyor mu?

Ahmet Büyükhanlı: Daha sıkı olduğunu zannetmiyorum. Mutlaka içlerinde serzenişte bulunanlar da vardır.. orada da çok rahatsız edici derecede olduğunu zannetmiyorum.

Tebernüş Kireçci: Bir de B ve C gelir grubu… B ve C gelir grubunu mutlu etmek çok zordur. A gelir grubunu mutlu etmek çok çok zordur. Bir sorun yaşayınca muhatap bile olmazlar doğruca soluğu mahkemede alırlar, dava açarlar ve siz ancak avukatlarıyla muhatap olabilirsiniz. Bu kanaat doğru mu?

Ahmet Büyükhanlı: Kesinlikle değil. Öyle bir problem biz hiç yaşamadık.

Tebernüş Kireçci: Kentsel dönüşümü nasıl görüyorsunuz?

Ahmet Büyükhanlı: Kentsel dönüşüm şarttır. 10 senedir konuşulup bazı altyapılar oluşmaya başladı. İstanbul için bir ihtiyaç gerçekten.

Tebernüş Kireçci: Yapılabilirliği nasıl görüyorsunuz.

Ahmet Büyükhanlı: Yapılabilirliği de belediyelerin uygulaması imar artışı falan yardımcı olacaktır diye inanıyorum. Artık fiyatlarda belli yerlere geldiği için. Bence artık yer açıldı. Kentsel dönüşümün önü açıldı diyebiliriz.

Tebernüş Kireçci: Kentsel dönüşüme tabii olacak parsellerde onların psikolojileri nasıl, sağlıklı bir kentsel dönüşüme gidebilecek miyiz? Bunu detaylı anlatırsanız sevinirim.

Ahmet Büyükhanlı: Bunlarda ada bazında bölge bazında değişebilecek şeylerdir ama yerel yönetim ve orada yaşayan insanlarla sağlıklı çözümler bulunabilir.

Tebernüş Kireçci: Bulunabilir mi sadece bir iyi niyet temennisi mi?

Ahmet Büyükhanlı: İçinde çok problematik kişiler yoksa bulunabilir. Şahsi şeylerde tıkanılabiliniyor.

Tebernüş Kireçci: Kentsel dönüşüm yasa tasarısında salt çoğunluk ya da 3/2 çoğunluk yasa tasarısı var. Erdoğan Bayraktar’ın düşüncesi salt çoğunluk sağlandığı zaman yıkılıp yeniden yapılsın. Ama sektörde bazı tepkiler oluşuyor. Hiç olmazsa 3’te 2 olsun diye düşünüyorlar.

Ahmet Büyükhanlı: Bence de 3’te 2 daha doğru duruyor. Salt çoğunluk bir 49’u mutsuz edebilir. 3’te 2 daha sağlıklı olur.

Tebernüş Kireçci: Kentsel dönüşümle binaların yükselmesi başlayacak parsellerin yoğunluklar artacak. Beşiktaş’ta emsal 2.5, Kadıköy’de 2 bu noktada en güzel Kadıköy ilçesi bana göre. Bu yükselme beraberinde ne getirecek?

Ahmet Büyükhanlı: Adasal bazda birleşmeler olursa o adalarda geniş parklar bahçeler otopark çözümleri de gelecektir. Ben şehirsel anlamda da çok daha iyileşmeler bekliyorum.

Tebernüş Kireçci: Son sorularımızdan bir tanesi. Siz Romanya’yı Kanadalılara ve İsraillilere satıyorsunuz. Türkiye’nin potansiyelini nasıl görüyorsunuz.

Ahmet Büyükhanlı: Son senelerde yurtdışında görüştüğüm hemen hemen herkesin Türkiye’ye ilgili var. O yüzden avantaj olur. Sadece İstanbul olarak da düşünmeyelim. Güney sahilimiz Ege sahilimiz çok ciddi potansiyel oluşturuyor.

Tebernüş Kireçci: Neden Türkiye’den bir şey almak istiyorlar? Yatırım için mi, oturum için mi yoksa başka bir düşünce mi?

Ahmet Büyükhanlı: Yatırım için de alan olur, oturum için de alan olur. Çok güzel sahillerimiz var, İstanbul deseniz çok güzel bir şehir.

Tebernüş Kireçci: Hepsi var diyorsunuz. Peki bize ayrılan sürenin sonuna geldik, sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programında bugünkü konuğumuz Büyükhanlı İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Büyükhanlı’ydı. Ahmet Büyükhanlı’yla İstanbul konut piyasası ve Romanya emlak piyasasını konuştuk. Yarın yeni bir konu ve konukla kaldığımız yerden devam edeceğiz. İyi günler efendim.











kişi Facebook'ta beğendi
13084 kişi bu videoyu izledi
13084 kez izlendi
vialand iletişim video , yalin evler video , batisehir videolari , istanbul başakşehir video , emlakdr video ant yapı , emlak kulisi emre maraşlı video , inşaat videoları indir , aybars video ,
Şuanda 14 kişi toplam 2.866 video'nun keyfini çıkarıyor.
emlakkulisi.TV: