Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programının 21 Ekim 2011 konuğu : Recep Oram

Paylaş:



2. Bölüm

Paylaş:




Emlak Haberleri

Proje Adı

: Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programının 21 Ekim 2011 konuğu : Recep Oram

Firma

:

Lokasyon

: İstanbul

Video Sayısı

: 2

Video Tarih

: 2011-10-22 15:11:28

Görüntülenme Sayısı

: 8299

Video No

: 2065

Etiketler

: skyturk emlakkulisi , emlakkulisi tebernüş kireçci , Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programı , skyturk emlakkulisi , tebernüş kireçci skyturk programı , tebernüş kireçci emlak kulisi , tebernuskirecci.com.tr , emlakkulisi recep oram , 21 ekim skyturk emlakkulisi ,

Video Açıklaması

: Bölüm 2 | Tebernüş Kireçci: İyi günler. Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programı Emlak Kulisi’ne hoş geldiniz. Bugünkü konuğumuz Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Bölüm Müdür Recep Oram. Recep Oram’la İstanbul ve Türkiye konut kredisi piyasasındaki son gelişmeleri değerlendireceğiz. Hoş geldiniz diyorum efendim.

Recep Oram: Hoş bulduk.

Tebernüş Kireçci: Nasıl gidiyor konut kredisi piyasası artıyor mu azalıyor mu? Pazar nasıl gelişiyor?

Recep Oram: Piyasayı 2011 yılı için Temmuz ayı öncesi ve sonrası 2’ye ayırarak değerlendirmekte yarar var. Temmuz ayına kadar olan dönem içerisinde faiz oranlarının 0,80 – 0,85 aralığında seyretmesi piyasayı bir hayli canlı kıldı. Temmuz ayı sonrasında ise faiz oranlarının yükselmesi döviz kurlarındaki dalgalanma tüketicilerin taleplerinde resmi bir azalmaya sebebiyet verdi. Tabii temmuz ayından sonra özellikle yurtdışı piyasalarındaki kırılma da bu talep azalmasında ciddi düzeyde etkili oldu. Günlük bazda şu anda biz 1000-1100 civarında konut kredisi tahsil ederken yılbaşında bu rakam 2 bin civarındaydı.

Tebernüş Kireçci: Peki zirve yapılan mart ve haziran ayları var değil mi? Merkez Bankası’nın verilerine göre BDDK’nın verilerine göre 2 zirve var aylık 1.7 milyar TL’lik artışlar mart ve haziran aylarında. O zamanlar aylık kaç bin kişiye kredi kullandırılıyordu?

Recep Oram: Şimdi günlük olarak günlükten aylığa gidelim. Şöyle yapalım yani günlük aşağı yukarı 2 bin 300 civarında konut kredisi kullandırılıyordu. Dolayısıyla o dönemlerde zirve yaptığı dönemdi ve burada kredilendirme oranları da çok yüksekti. Yani yüzde 75 dediğimiz sınıra bir hayli krediler yaklaşıyordu.

Tebernüş Kireçci: BDDK’da sopayı tam eline almıştı o sıralar

Recep Oram: Yüzde 75’e yakınlaşmıştı son dönemde özellikle temmuz ayından sonra kredilere baktığımız zaman LTV oranları giderek düşüyor. Kişiler daha kredi kullanma eğilimine girmiş vaziyetteler.

Tebernüş Kireçci: LTV’nin tam anlamı ne?

Recep Oram: Yani ekspertiz değerinin şu an itibariyle baktığımız zaman azami yüzde 75’ine kadar kredi kullandırılabiliyor. Dolayısıyla değere göre ne kadar kullandırıldığını gösteren bir orandır bu. Şu an itibariyle baktığınız zaman sektörde ortalamanın kabaca yüzde 60’lar civarında olduğunu görüyoruz. Temmuz ayından sonra özellikle yurtdışındaki krizinde etkisiyle tüketiciler özellikle daha az kredi kullanmaya, daha fazla öz kaynak kullanmayı tercih ediyorlar. Dolayısıyla talep şu anda bu şekilde şekilleniyor. Özellikle portföye girişlere baktığımızda da yüksek limitli konut kredisi adetlerinin de son dönemde çok ciddi azalış kaydettiğini görüyoruz. Topluca değerlendirmek gerekiyorsa yılın başıyla şu andaki tarih itibariyle talepte çok ciddi düzeydi bir büzülme var. Temmuz ayına kadar sektörü yüzde 17 civarında büyümüştü, şu an itibariyle yeniden büyüme oranı yüzde 19, kabaca yüzde 2’lik bir büyüme artışından söz edebiliriz temmuzdan sonra. Yıl sonunda da aşağı yukarı yüzde 20-21 gibi bir büyüme artışıyla sektör bu yılı tamamlayacak. Bu da kabaca 75 milyar TL civarındaki bir bakiyeyi işaret ediyor. Önümüzdeki yıllarda da biz kabaca yüzde 20 – yüzde 25’lik azami bir büyümeyi konut kredilerinde bekliyoruz.

Tebernüş Kireçci: Falcı değilsiniz, kahin değilsiniz ama 2012 yılında yine bir yüzde 20-25’lik büyüme?

Recep Oram: Azami o oranlarda piyasasının büyüyeceğini konut kredisi piyasasının büyüyeceğini düşünüyoruz.

Tebernüş Kireçci: Peki piyasaları nasıl görüyorsunuz?

Recep Oram: Özellikle konut kredisi faizi açısından baktığımızda yılbaşına göre bir parça biliyorsunuz yüzde 1’ler civarında şu anda konut kredisi faiz oranları biz bu yılın sonuna kadar ve önümüzdeki yılın ilk 3 ayında da konut kredisi faiz oranlarında bir düşüş beklemiyoruz. Konut kredisi faiz oranları muhtemelen bu 1 oranlarının üzerinde seyredecektir. 1 oranı Türkiye’de bir kırılma noktasını da işaret ediyor. Genellikle 1 aylık yüzde 1’lik faiz oranı da aşağı doğru düşme eğilimi olduğu takdirde tüketicilerin yoğun şekilde konut kredisi kullandıklarını görmekteyiz ve faiz oranlarıyla da konut kredisi kullanımı arasında çok ciddi bir korelasyon söz konusu. Dolayısıyla biz önümüzdeki dönemde faiz oranlarının bir parça daha belki yukarıya doğru gideceğini aşağı doğru inme eğiliminin zayıf olduğunu ve bu çerçevede konut kredisi bakiyesinin 2011’e benzer şekilde bir bakiye artışı da önümüzdeki yıl göreceğimizi tahmin ediyoruz.

Tebernüş Kireçci: Peki o zaman piyasaların diyorsunuz önümüzdeki dönem yüzde 1’e alışması gerekiyor tüketicinin hesabını kitabını buna göre yapması gerekiyor. Yüzde 1 kanıksandıktan sonra konut kredileri bakiyeleri tekrar artış hızına geçer diyorsunuz.

Recep Oram: Ben önümüzdeki yılında benzer bir formatta, 2011’e benzer bir bakiye artışıyla 2012’yi geçireceğimizi tahmin ediyorum. Çok ciddi düzeyde yüzde 30’lara, 35’lere biliyorsunuz geçmiş yıllarda biliyorsunuz alışmıştık o derecede bir bakiye artışını ben göremeyeceğimizi düşünüyorum. Özellikle tabii tüketici güven endeksi çok önemli son eylül ayı dışında tüketici güven endeksinde çok küçükte olsa bir kırımla aşağıya doğru yaşandı. Önümüzdeki dönemde kurlarda istikrar sağlanması durumunda ben 1 faiz oranları 1,10 faiz oranlarıyla taleplerin yavaş yavaş canlanmaya başlayacağını düşünüyorum. Dolayısıyla bu faiz oranlarını muhtemelen izliyor olacağız.

Tebernüş Kireçci: Konut kredisinin falına bakıyor gibi oluyoruz ama önümüzdeki dönem ne zaman faizler tekrar düşme eğilimine girer? Bir öngörünüz var mı yani 2011, 2012’nin ikinci yarısı, 2013, 2015 nerede tekrar düşme eğilimine girer? Belirleyici olan faktörler neler?

Recep Oram: 2012 ilk yarısı için baktığımız zaman konut kredisi faiz oranlarının ben düşme trendine gireceğini zannetmiyorum. Ancak 2012’nin 2. yarısından itibaren faiz oranlarında konut kredisi faiz oranlarında bir düşme söz konusu olabilir. Dolayısıyla talep açısından da baktığınızda 2011’in tersi bir durumla karşılaşabileceğinizi tahmin ediyorum talep açısında.

Tebernüş Kireçci: Yani tüketiciler yüzde 1 seviyelerinde kanıksayacaklar ve bu yeni faiz oranları üzerinden kredi kullanacaklar diyorsunuz

Recep Oram: Özellikle ben 2012’nin ikinci yarısında bir canlanmayı bekliyorum.

Tebernüş Kireçci: Peki siz aynı zamanda Türkiye bankalar birliği konut kredileri çalışma grup başkanlığı yapıyorsunuz. Bireysel olarak Recep Oram, bankacı kimliği bir tarafa bırakacak olursak, yatırımcı olarak bu faiz oranlarıyla kredi kullanır mı?

Recep Oram: Biz tüketiciye devamlı surette şunu söylüyoruz bu kendimiz içinde geçerli konut için konuştuğumuzda özellikle ihtiyaca yönelik bir konut alımı olduğunda tüketiciler ister istemez bu faiz oranlarında bile konut arayışına bence girmeleri gerekiyor. İhtiyaca yönelik bir konut bulduklarında da faiz oranı düşmeye başladığında zaten refinansman imkanları bankalar arasın olduğundan dolayı söz konusu konut kredisinin maliyetini düşürebilir. O yüzden ben konut açısından yatırımcı gözüyle baktığımda da sadece konut değil işyeri arsa gibi portföy gayrimenkul açısında bir çok unsur sokulabilir. Burada uzun vadeli ve kısa vadeli ve uzun düşünmek suretiyle yatırımları gözetmek gerekiyor. Ayrıca konut işyeri veya arsa demiyorum. Cazip projelerde olabilir. Lokasyon çok iyi bilinirse arsada olabiliyor veya işyeri de olabiliyor. Dolayısıyla yatırımcı açısından her 3 seçenekte değerlendirilebilir.

Tebernüş Kireçci: Diyorsunuz yani sadece konut olaraktan düşünmemek gerekiyor. Diğer enstrümanlarda da diğer konularda da iyi fırsatlar var. Peki sizin bireysel dükkan yatırımınız veya arsa yatırımınız var mı?

Recep Oram: Ben açıkçası şu şekilde düşünüyorum. Kısa vadeli yatırımlarda arsayı düşünmemek gerekiyor daha çok uzun dönemde arsayı düşünmekte yarar var ve imar durumunun henüz daha son derece imar durumunun düşük olduğu imar geçmediği yerlerde uzun vadeli dönemsel arsa yatırımları bence İstanbul gibi lokasyonlarda kentleşmenin hala devam ettiği yüksek büyümenin olduğu illerde ben çok cazip olduğunu…

Tebernüş Kireçci: Çerkezköy, Gebze, Çorlu

Recep Oram: Yani lokasyon bazında değil ama İstanbul esas itibariyle

Tebernüş Kireçci: Tanımladığınız kriterlere buralar uyuyor. Yani toplam nüfus artışı var, ciddi bir nüfus artışı var sonuçta bunlar Türkiye’nin en hızlı nüfus artan lokasyonlar Türkiye ortalamasının çok çok üzerinde.

Recep Oram: Yani Türkiye, Avrupa ve Amerika’yla mukayese edildiği zaman hakikaten çok ciddi büyüme potansiyelleri taşıyor. İstanbul’unda esas eski yerlerinden ziyade bu dinamizmi saylayan yerler bu bahsettiğimiz ilçeler. Dolayısıyla buralarda çok ciddi manada önümüzdeki dönemlerde bir büyüme olacağı muhakkak.

Tebernüş Kireçci: Peki bireysel olaraktan 100 bin TL’niz var veya 250 bin TL sizde sonuçta bölüm müdürüsünüz biraz para vardır. 250 bin TL’niz var yatırım yapmak istiyorsunuz 2 tane çocuğunuz vardı yanlış hatırlamıyorsam 250 bin TL’lik bir yatırım yapsanız ne alırdınız çocuklarınıza? Hemen teslim bir ev mi alırdınız yoksa iyi bir şirketin iyi bir lokasyonundaki maketten bir evini mi alırdınız yoksa dükkan mı, arsa mı ne alırdınız?

Recep Oram: Ben uzun dönemli arsa yatırımlarını tavsiye ederim. Çocuklarım belirli bir yaşa geldiklerinde mutlaka bu büyüme potansiyelleri taşıyan bahsettiğiniz ilçelerde ciddi düzeyde arsa fiyatlarının ben konuta nazaran daha fazla azalacağını düşünüyorum. Tabii bu demek değil ki bazı lokasyonlardaki projelerin prim açısından arsalardan daha az getireceği öyle bir şeyde söylemiyorum. Lokasyon bazında proje bazında değerlendirmek suretiyle daha kısa süreli prim potansiyeli taşıyan projeler var.

Tebernüş Kireçci: Peki kısa bir reklam arsası verelim. Sevgili izleyiciler kısa bir reklam arasından sonra tekrar birlikte olacağız.

Tebernüş Kireçci: İyi günler. Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programı Emlak Kulisi’nde Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Bölüm Müdürü Recep Oram’la kısa bir reklam arasından sonra kaldığımız yerden devam ediyoruz. Evet İstanbul konut piyasasını ve Türkiye emlak piyasasını nasıl görüyorsunuz?

Recep Oram: İstanbul açısından baktığımız zaman İstanbul’da şu anda proje ağırlıklı bir projeden bahsetmemiz doğru olur ve projelerde şu an itibariyle kredi hacmi açısından baktığımızda da kredi kullanımlarının son dönem giderek bir düşme eğilimini yaşadığını görüyoruz. 2ci ellerdeki kredi kullanımı İstanbul’da ve Anadolu’da özellikle son 4 ay, 5 ayda daha fazla artış kaydettiğini görmekteyiz. Son 5 yıl içerisinde İstanbul ve Anadolu olarak gerçi İzmir ve Ankara’yı da çok daha net bir tablo ortaya çıkacaktır. Büyük şehirlerdeki piyasalardaki büyüme hızı eskisine nazaran giderek düşme eğilimi gösteriyor. Esas büyüme hızlarının Anadolu’da olduğunu görüyoruz.

Tebernüş Kireçci: Peki Anadolu’da İzmir ve Ankara zaten bilinen klasikler. Bunun dışında nereler ön plana çıkıyor sürpriz yapan bir şehir var mı?

Recep Oram: Özellikle ben kredi kullanımı açısından söylüyorum. Kocaeli çok ciddi manada son 5 yıl içerisinde kredi kullanımında bir artış kaydedilmiş vaziyette Bursa gibi illerde kredi kullanımının hakikaten diğer illere göre yüksek oranda gelişme gerçekleştirdiği görmekteyiz. Şöyle bir şey var Anadolu’daki piyasada özellikle kişi başına düşen gelirlerin artmasıyla da birlikte ve fiyatların Anadolu’da düşük seviyelerde olması nedeniyle Anadolu’daki kredi kullanımının daha çok olduğunu yaygınlık kazandığını görmekteyiz. Özellikle büyük illerdeki konut fiyatlarının artması buna paralel kişisel gelirlerin bu paralelde artmaması ister istemez kredi kullanımını ve konuta olan talebi olumsuz etkilemektedir.

Tebernüş Kireçci: Burada ilginç bir şey var tabii İstanbul’da da çok ciddi bir Anadolu’ya yatırımcı kitle var özellikle iyi markalarda iyi lokasyonlarda yüzde 20’lere kadar ulaşıyor proje bazlı. Ben zaten hep aynı şeyi söylüyorum okurlarıma İstanbul zaten pahalı bir şehir aman aman öyle uçan kaçan bir fırsat yok bu kadar abartmayın İstanbul pahalı bir de bu taleple birlikte daha da pahalı hale geliyor. Yurtdışına da talep var yüzde 10-15’lik lokasyon ve proje bazlı değişmekle birlikte aslın Anadolu’ya yönelmek daha mantıklı özellikle emlak yatırımı yaparken kriter şu yaşadığınız kentte nüfus artıyorsa sorun yok demektir orada emlak fiyatlarının prim yapacağı anlamına gelir. Oraya yönelmek gerekir. Bu görüşe katılıyor musunuz?

Recep Oram: Doğru tabii büyük şehirlerinde şöyle bir özelliği var. İstanbul gibi lokasyonlar her türlü eğitim kurumunun geliştiği, çok yaygın hastane hizmetinin olduğu gibi hizmet sektörü çok gelişmiş vaziyette. Dolayısıyla Anadolu’daki tüketicilerin imkanı varsa mutlaka İstanbul’dan bir gayrimenkul, konut edinme arayışına girmekte. Çocuğu için okula gittiğinde konut alımı söz konusu oluyor yurtdışına gittiğinde geldiğinde sonuçta çok ciddi bir ulaşım noktası olduğu için bir yine ev almayı tercih ediyorlar. Dolayısıyla Anadolu’da üst gelir segmentteki kişilerin her halükarda İstanbul’da da ev yatırımları oluyor ama dediğiniz gibi İstanbul’da ev fiyatları arttıkça küçük yatırımcıların daha ortalama alım tutarları düşük olan kişilerin İstanbul yerine veya İstanbul’daki bazı lokasyonlar yerine Anadolu’da eğer nüfus artışı varsa yurtdışından yatırım varsa buralara yatırım yapması daha cazip olabilir. Tabii İstanbul biraz önce bahsettiğimiz gibi çok yerleşmiş yıllardan beri 30-40 yıldan beri oturma halinde olan lokasyonlar var buralarda büyüme hızları son derece düşük 40 yıllık, 50 yıllık binalar var fakat birde gelişme potansiyeli olan biraz önce bahsettiğiniz yerler var. Burada da eğer ileride de yol akslarında olacaksa, underground olacaksa tüm ulaşım kolaylaşacaksa ileriye yönelik bu tür projeler varsa bu tür yatırımlar yapılması çok ciddi prim sağlayacaktır diye düşünüyorum.

Tebernüş Kireçci: Yabancıların mülk edinme yasası çıkarsa böyle bir beklenti var sonuçta hükümet fevkalade önemsiyor inşaat sektörünü ne olur piyasalar hem İstanbul için hem de büyük şehirler için bir değerlendirme yapacak olursanız?

Recep Oram: Şimdi karşılıklılık ilkesi genişletilirse şu an itibariyle biliyorsunuz bir kısım ülke vatandaşlarının konut alımı…

Tebernüş Kireçci: O yasa şöyle bir şey var parası olan ülkelerin hiç birisiyle mütekabiliyetimiz yok nerede iflas eden ülke varsa onunla mütekabiliyetimiz var neredeyse öyle bir görüntü halinde

Recep Oram: Dolayısıyla burada bu şekilde bir değişiklik olduğu takdirde ister istemez talepte bir canlanma olacaktır onu kabul etmek gerekiyor tabii yurtdışı yatırımlarının olduğu özellikle konut piyasasına yapılan yatırımlar sonrasında konut fiyatlarının arttığını da görmekteyiz. Dolayısıyla yerel o lokasyonda oturan almayı düşünen yatırımcılar yerel halk içinse ister istemez daha yüksek fiyattan ev alma durumuyla karşılaşmak durumunda kalıyorlar. Dolayısıyla tek belki de negatif durumu yerleşik kişilerin gelirleri o düzeyde artmazsa ev alma kapasiteleri azalmış olacaktır. Ama piyasanın canlanması açısından, sürekliliği açısından ben yararlı görüyorum.

Tebernüş Kireçci: Peki dünyada buna benzer bir eğilimi araştırdınız mı, nasıl gelişiyor? Mesela böyle bir yasayı bekleyen başta Türk Cumhuriyetleri işte Kuzey Irak, İran, Körfez ülkeleri diğer Arap ülkeleri olmak üzere geniş bir potansiyel var bu talep alıma dönüştüğü zaman çok sert yükselişler olur mu yoksa uzun vadeli, yavaş, sağlıklı bir büyüme, sağlıklı bir talep mi görürüz?

Recep Oram: Şimdi bunu değerlendirebilmek için alım yapılan bu ülkelerdeki ekonomik gelişmede çok önemli. Örneğin x ülkesinden bir alım talebi söz konusuysa buradaki ekonomik büyüme süreklilik arz ediyorsa bu ister istemez oradaki gayrimenkul piyasasına da olumlu şekilde yansıyor yukarıya doğru bir çıkış oluyor. Dolayısıyla en önemli faktörlerden bir tanesi bu diğer faktör yatırım yapılan ülkenin civarındaki ülkelere bakmak gerekiyor hakikaten o manada bakıldığı zaman Türkiye gerek kuzey, batı, doğu ve güneyi itibariyle en iyi yatırım yapılabilecek ülkelerden biri si her yönüyle. Dolayısıyla ben Türkiye’ye çok ciddi düzeyde bir konut alımı içinde yatırım olacağını düşünüyorum. Bir ikinci faktörde ülke içindeki gerçek talebin sürekliliği Türkiye’de muhtelif rakamlar gerçi çok ciddi sektörde data noksanlığı var.

Tebernüş Kireçci: Hem data bolluğu var hem yanlış data var hem noksanlığı var hepsi bir arada

Recep Oram: Türkiye konut piyasasında en büyük eksikliklerinden birisi sorunların merkezi bir noktada masaya yatırılıp çözülmesi gerekiyor. Bu manada istatistik bilgilerin de derlenmesi toplanması saatli bir şekilde oluşturulması gerekiyor. Bu konularda çok ciddi düzeyde Türkiye’de noksanlık söz konusu. Dolayısıyla konumuza dönersek talebin sürekli olması gerekiyor yıllık 500 bin talep olduğu muhtelif kaynaklar tarafından ifade ediliyor. Dolayısıyla bu talep önümüzdeki bir 5 yıl – 7 yıl gibi sürecek gözüküyor. O yüzden talep olduğu için çok ciddi manada bir ben büyüme potansiyeli taşıdığını düşünüyorum.

Tebernüş Kireçci: Bize ayrılan sürenin sonuna geldik. Kentsel dönüşümü de konuşmak istiyordum ama başka bir programda tekrar sizi konuk edelim bir de kentsel dönüşümü enine boyuna konuşalım. Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programı Emlak Kulisi’nde bugünkü konuğumuz Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Bölüm Müdürü Recep Oram’dı. Recep Oram’la Türkiye ve İstanbul emlak ve konut piyasasındaki son gelişmeleri değerlendirdik. Pazartesi yeni bir konut yeni bir konukla kaldığız yerden devam edeceğiz. İyi hafta sonları…



kişi Facebook'ta beğendi
8299 kişi bu videoyu izledi
8299 kez izlendi
vialand iletişim video , yalin evler video , batisehir videolari , istanbul başakşehir video , emlakdr video ant yapı , emlak kulisi emre maraşlı video , inşaat videoları indir , aybars video ,
Şuanda 22 kişi toplam 2.866 video'nun keyfini çıkarıyor.
emlakkulisi.TV: