Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programının 9 Aralık 2011 konuğu : Vedat Aslan

Paylaş:



2. Bölüm

Paylaş:




Emlak Haberleri

Proje Adı

: Tebernüş Kireçci'nin Skyturk'teki Emlak Kulisi programının 9 Aralık 2011 konuğu : Vedat Aslan

Firma

:

Lokasyon

: İstanbul

Video Sayısı

: 2

Video Tarih

: 2011-12-09 13:06:37

Görüntülenme Sayısı

: 7592

Video No

: 2166

Etiketler

: 9 aralık emlakkulisi , 9 aralık skyturk emlakkulisi , 9 aralık emlakkulisi vedat aslan , vedat aslan , aremas gayrimenkul , emlakkulisi vedat aslan , tebernüş kireçcinin konuğu vedat aslan , 9 aralık emlakkulisi tebernüş , skyturk emlakkulisi ,

Video Açıklaması

: Bölüm 1

Bölüm 2 | Tebernüş Kireçci: İyi günler sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programına hoş geldiniz. Bugünkü konuğumuz Aremas Gayrimenkul Yönetici Ortağı Vedat Arslan. Vedat Arslan’la İstanbul konut piyasasındaki son trendleri konuşacağız. Hoş geldiniz diyorum.

Vedat Arslan: Hoş bulduk.

Tebernüş Kireçci: Nasıl gidiyor işler?

Vedat Arslan: İyi Allah’a çok şükür fena değil.

Tebernüş Kireçci: Peki Aremas Gayrimenkul olarak mı iyi, konut piyasası olarak mı iyi?

Vedat Arslan: Aremas Gayrimenkul fena durumda değiliz Allah’a çok şükür. Ama konut piyasası tabii ekonomik konjektörden dolayı hem de mevsimsellikten dolayı şu ara biraz daha durgun tabii ki.

Tebernüş Kireçci: 2012’yi nasıl görüyorsunuz?

Vedat Arslan: 2012 genel olarak bakıldığında finansçılar, ekonomiciler herkes çok kötü geçecek diyor ama yaşadığımız bazı şeyler var. Geçmişten gelen bazı tecrübelerimiz var. Genelde durgun geçen sezonların arkası konut piyasasında hızlı ve hareketli oluyor. Biz o yüzden bu dönemde de 2012’de de ilk birkaç ay sakinlik bekliyoruz ama beklediğimiz birkaç kanun birden var. O kanunlarla birlikte beklentilerin çok ötesinde hızlı bir 2012 karşımıza çıkabilir ama ilk birkaç ay değil tabii ki. Sonrasında…

Tebernüş Kireçci: Önce bir kış göreceğiz. Sonra zahmetini yaşayacağız, ondan sonrasında da bakacağız diyorsunuz.

Vedat Arslan: Ondan sonra daha keyifli bir bahar karşımıza çıkacak inşallah.

Tebernüş Kireçci: Beklediğiniz yasalar veya sektörün beklediği yasalar nasıl tanımlarsak tanımlayalım 1 kentsel dönüşüm, 2; 2B, 3 yabancıların gayrimenkul edinmesinin kolaylaştırılan yasa, mütekalibiyet yasası. Başka bilmediğimiz bir yasa?

Vedat Arslan: Yok, genel olarak bunlar var. Bazı farklı detaylar da var; imar haklarının transferi vs gibi.

Tebernüş Kireçci: Onlar zaten kentsel dönüşüm yasası kapsamında.

Vedat Arslan: Kapsamında yer alacak konular onlar doğru.

Tebernüş Kireçci: Peki, madde madde gidelim o zaman. Kentsel dönüşüm ne getirecek? Mesela ben bir belirsizlik ve bir kaos ortamı olacak diye düşünüyorum, kentsel dönüşümle birlikte. En kötü ihtimalle yasadan sonra bir düdük çalındığında 100 bin tane konutun dönüşümü olacak. Bugün İstanbul’da hemen teslim 100 bin tane konut var mı? Yok, ne olacak çadır kent kurulacak yer de kalmadı. Çadırda yaşamayacağına göre bu insanlar, bu kaos nasıl aşılacak?

Vedat Arslan: Kentsel dönüşüm bugünden yarına olacak bir şey değil zaten, kanunda çıkarsanız ne yaparsanız yapın hemen bir anda 1 yıl içerisinde 100 bin tane konut ortaya çıkarma şansımız yok zaten. Böyle bir hareket anlaşmalara imza atma şansımız da yok açıkçası. Dolayısıyla bu bir süreçtir. Önemli olan burada o sürecin önünü açabilmek. Bugün biliyorsunuz 500 malikli, 800 malikli, 1000 malikli siteler var. Yıkılması gerekiyor. Ama bir kişinin bile hayır dediği ortamda hiç kimse hiçbir şey yapamıyor o sitelerde. En önemli noktalar bir kere buralarda kanunla beraber bir hareket oluşacak. Bir de dönüşüme uğraması gereken mahalleler var İstanbul’da. Yani Fikirtepe’yle başladık zaten. Fikirtepe’yle o bölgede yeni sahra bölgesi yine başlıyor. Avrupa Yakası’nda Zeytinburnu Bölgesi başlıyor. Avcılar, Bahçelievler buralar sıraya girecekler ama hiçbiri bu kadar büyük bir kentsel dönüşümü bir anda çevirebilecek bir güç Türkiye’de de yok açıkçası. Ancak bir süreçtir bu.

Tebernüş Kireçci: Peki bu güç nereden gelecek? Uzaydan güç transferi düşünülmüyor, Merkür’den, Venüs’ten ya da Ay’dan. Nereden gelecek?

Vedat Arslan: Zaman zaten bizim gayrimenkul geliştiricilerimizin elinde yeterli oranda bir güç var açıkçası. Fakat bu güç tek başına yetmeyecektir finansal açıdan bir artı değer yaratıyor olmanız yani bir para giriyor olması lazım. Bu parada bugün itibariyle Avrupa’dan çok kolay gelir gibi görünmüyor açıkçası.

Tebernüş Kireçci: Avrupa’nın kendisine yetecek parası da yok zaten.

Vedat Arslan: Tabii yani öyle bir durumdayız. Bu para nereden gelir, OrtaDoğu’dan ve Türki Cumhuriyetlerden gelir. O da zaten işin başka bir boyutunu ortaya koyuyor. Mütekabiliyeti karşımıza çıkarıyor.

Tebernüş Kireçci: Tamam peki gelelim mütekabiliyete getirdiniz zaten sözü. Mütekabiliyet yasası olarak ilk siz seslendirdiniz Türkiye’de mevcut anayasa ve yasalarla yabancılara yönelik gayrimenkul satışının önü açılamaz. Niye, anayasanın karşılılık ilkesine karşı olduğu için, anayasanın değişmesi gerekiyor dediniz. Hala bu görüşü koruyor musunuz?

Vedat Arslan: Hala bu görüşü koruyorum. Ben mütekabiliyet kanunun çıkmasını bu sektörün içindeki bir insan olarak canı gönülden istiyorum. Ama mütekabiliyet kanununu anayasa değişikliği yapmadan çıkarırsak, gün sonunda anayasa mahkemesi tarafından kanunun iptal edilme riski var. Bunu biz daha önceden 2008 yılında yabancılara konut satışında yaşadık. Etkilerini uzun süre özellikle sahil kesimindeki geliştiriciler ciddi anlamda yaşadılar. Anayasa değişikliği dediğimiz zamanda büyük bir ihtimalle 1 buçuk 2 yıldan bahsediyoruz demektir. Benim önerim bu da çok kolay bir kanun değildir. En azından nispeten mümkündür diye düşünüyorum. Üst kullanım hakkı transferidir.

Tebernüş Kireçci:Yani ben Dubai’den geldim bir gayrimenkul satıl alacağım İstanbul’da 100 metrekare 1 milyon dolar istiyorlar, deniz manzaralı. 1 milyon doları veriyorum. Bana bunun karşılığı ne verecekler. 99 yıllık kullanım hakkı.

Vedat Arslan: 99 da olabilir 999 da olabilir.

Tebernüş Kireçci: Peki sizin önerdiğiniz ne ileriye yönelik olarak anayasa değiştiği zaten tapu verilme var mı? tapuyu unutalım mı?

Vedat Arslan: Anayasa değişikliği olduğu zaman benim önerimde tapu verme var zaten. Hatta belki üst kullanım hakkı anlaşmalarını yaparken ilerde tapu devrine yönelik anlaşmalar da işin içerisine sokabiliriz. Ama bugün için baktığımızda bunu anayasa değişikliği yapmadan çıkardığımızda karşımıza iptalle gelme riski var.

Tebernüş Kireçci: Gelelim 2B yasasına, 2B yasasını nasıl görüyorsunuz? Bir arsa arz oluşturacak mı?

Vedat Arslan: Oluşturacak tabii ki yani 2B orman vasfını yitirmiş araziler var. Bunlar değerli diye kabul edeceğimiz noktalarda araziler. Önemli olan 2B yasası ile birlikte arsa vasfını yitiren alanları siz çeviriyorsunuz ama ondan sonra ne çıkacak. Oraya ne imar çıkacak. Bir de imar verme durumu var, inşaat yapılabilmesi için. Baktığınızda her yerde olmasa da kimi noktalarda arsalar, araziler boş arazi olarak orman vasfını indirmiş, yinede boş arazi olarak duruyor. Burada çıkarılacak imarlar önemli. İstanbul özeline konuşursak ciddi anlamda arsa sıkıntısı vardır. Bu arsa sıkıntısı hem 2B yasasıyla hem kentsel dönüşüm yasasıyla ortadan kalkacaktır diye düşünüyorum.

Tebernüş Kireçci: Gelelim sizin konunuza, konutta pazarlama. Yaklaşık 6 yıldır konut pazarlamasının içerisindesiniz. Ne görüyorsunuz, pazarlamada neler değişiyor?

Vedat Arslan: Bir kere pazarlama ne ona bakmak lazım. Pazarlama; hedef kitleye ulaşabildiğiniz her noktada ulaşma.

Tebernüş Kireçci: Ama makul ve mantıklı fiyatla ulaşabilmek.

Vedat Arslan: Tabii ki fayda maliyet noktasına bakmak lazım. Bugün insanlara geçmişte nasıl ulaşıyorduk çok basit geleneksel mecraya reklamlarımızı veriyorduk. Birazcık interneti öğreniyorduk. Çok geriye gitmeden 4-5 yıl gerisine giderek. Ama bunlardan ibaretti ama bugün geldiğimiz noktada hayatımız internet oldu. Elimizdeki telefonlar ipadler, laptoplar her yerden internete giriyoruz... dolayısıyla internet vazgeçilmez hale geldi. Fayda maliyet oranında da özellikle geleneksel mecrada gazetenin çok önünde baktığımızda. Bunu outdoor takip ediyor ve bunun beraberinde eğer bütçe varsa televizyon açıkçası biz de pazarda 3. Sıraya oturmuş durumda. Gazete tabii ki hayatımızda çok önemli ama fayda maliyet olarak baktığınızda gazete biraz pahalı hale geldi. Pazar günü hayatımızda yine gazete var. Dolayısıyla Pazar günü reklam dolu. Bence bunda çok büyük bir sıkıntı yok ama onun haricinde daha önemlisi interaktif pazarlama dediğimiz kavram önemli.

Tebernüş Kireçci: İnteraktif pazarlama ne demek?

Vedat Arslan: İnteraktif pazarla en basit tanımıyla e mail, sms gönderimleri diye bakılıyor ama biz orada onunda biraz daha fazla olması gerektiğini düşünüyoruz. Pazarlamayı interaktif ortamda yaratma, sosyal medya yönetimi, hatta daha önemlisi bizim hayatımızda projelerin en önemli noktası kendi web siteleridir. Ama bizim pek çok geliştirici firmamız web sitesini giren insanların hiçbir şekilde iz bırakmadan web sitesinden çıkmasına müsaade ediyor. Şunu düşünemiyoruz. O siteye giren insan bizim projemizde doğrudan ilgileniyordur. Onu kaçırıyoruz açıkçası. Biz kaçırmıyoruz da kaçıranlar var.

Tebernüş Kireçci: Evet, peki kısa bir reklam arası verelim sonra kaldığımız yerden devam ederiz. Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programında kısa bir reklam arasında kaldığımız yerden devam edeceğiz.

Tebernüş Kireçci: Sevgili izleyiciler Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programında kısa bir reklam arasından sonra konuğumuz Vedat Arslan’la kaldığımız yerden devam ediyoruz. Konutta pazarlamayı konuşuyorduk. Bir bütün olarak baktığımız zaman sektörde pazarlama ileriye mi gidiyor, geriye mi?

Vedat Arslan: Pazarlama genel olarak ileriye gidiyor. Çünkü araçlar farklılaşıyor, dolayısıyla bu araçları da tam randımanlı olmasa da kullanıyoruz. Kullanmaya çalışıyoruz açıkçası. Geçmişle bugünü karşılaştırdığımızda ileriye gidiyor ve farklılaşarak gidiyor.

Tebernüş Kireçci: Ama diğer taraftan baktığımız zaman satış ofisine telefon açtırma, bir mail attırma, bir müşteri getirme veya bir satışa gerçekleştirme maliyetlerinde ciddi artış var. Yaklaşık 20-25 şirketin her ay pazarlama verilerini inceliyorum. Ortaya korkunç rakamlar çıkıyor. Yani 2004 yılında 2005 yılında 1 konut satmak için 500 TL harcamanız gerekirken bugün geldiğimiz noktada projesine göre değişmekle birlikte 10 bin TL, 20 bin TL hatta 30 bin TL öyle projeler var ki yaptıkları toplam pazarlama harcamaları toplam cirolarının altında kalan şirketlerle karşılaşıyoruz.

Vedat Arslan: Doğrudur, bir kere pazarlamayı geliştirici firmanın niçin yaptığını iyi irdelemek gerekiyor. Konutu satmak için mi yapıyor yoksa marka bilinirliği yaratmak için mi yapıyor. Konutu satmak için yapılan pazarlama harcamasının bütçenin belirli bir oranı vardır, o oranı geçmiyor olması gerek. Bu da ortalamadan baktığımızda yüzde 2’ler seviyesi mantıklı makul bir orandır. Ama siz ben marka bilinirliğine oynuyorum, markamı güçlü hale getireceğim kaç para harcadığımın hiçbir önemi yok derseniz tabii yüzde 10’lara 15’lere varan para harcarsınız. O zamanda dediğiniz rakamlar ortaya çıkar. 10 bin lira, 20 bin lira rakamları daha yukarıya da çıkabilirsiniz. Pazarlama aslına bakarsanız top yekun yapılan bir şeydir. Tek tek yapılan pazarlama faaliyetleri günün sonuçta istenen etkiyi hiçbir zaman yaratamaz. Önemli olan planlı pazarlama yapmanız, bunu yaparken de hedef kitle ve projenizi özel araçlar kullanmanız lazım. Elbette geleneksel mecrayı kullanacaksınız, elbette bütçeniz varsa televizyon kullanacaksınız. Bunlar birim maliyeti yüksek araçlardır, bunun haricinde birim maliyeti yok diyebileceğimiz farklı araçlarda var. Bunları önemli olan doğru kullanabilmek. Bu da işin planlama noktasıdır. Planlamayı doğru yaparsanız, maliyetler büyük paralara çıkmaz.

Tebernüş Kireçci: Marka bilinirliği oynamaktan bahsediyorsunuz. Konut piyasasında ben bile markaları sayamaz hale geldim. Son 7-8 yıldır işim bu olmasına rağmen. Yeni çıkan şirket sahipleriyle tanışmak için önce bir projenizi yapalım, projenizi görelim sonra konuşuruz deme noktasına geldim. Bu kaos ortamında marka bilinirliği çok da doğru mu? Konutta iyi bir marka olabilmek için temel kriter pazarlama harcamaları mutlaka yapılmalı buna hiçbir itirazımız yok, hatırlatma reklamları kampanyalar mutlaka olması gerekiyor. Konutta marka olmanın temeli müşteri memnuniyeti.

Vedat Arslan: Kesinlikle ya da iyi bir kaliteli üretim yaratabilmek. İyi sunmak.

Tebernüş Kireçci: Ali Bey’in mesela çok güzel tespiti var. Ali Ağaoğlu diyor ki Türkiye’de bu işlere en çok parayı ben harcıyorum, reklama tanıtıma. En büyük bütçe ben de. Buna rağmen sattığım 100 konuttan 55 tanesini daha önce sattığım insanların yakınlarına satıyorum. Onların hatırlayabilmesi için bile ciddi bir reklam harcaması yapmak gerekiyor. Temelde müşteri memnuniyeti şart diyorum.

Vedat Arslan: Şart, yalnız şöyle bakmak lazım. Bugün her ortamda kriz ortamında dahil satmanın esas koşulu itibarlı bir marka olmaktır. Yani kurum itibarını ortaya koyabilmektir. İtibar da tek başına pazarlamanın yapabileceği bir konudur. Pazarlama bu işin bir bacağı, diğer tarafta üretimdeki kaliteniz, diğer bacakta müşteri memnuniyetiniz bunların hepsi size orta ve uzun vadede itibarlı bir marka kazandırır. Güvenilir bir firmaysanız siz ben projemi satmaya başlıyorum dediğiniz anda kapınızda insanlar alım için sırada bekler. Ali Bey’in tespiti doğrudur, ama onun için de pazarlama yapıyor olmak gerekiyor. İtibar da pazarlamayla kazanılan unsurlardan birisidir. Kısa vadede kazanılmaz, uzun vadede kazanılır, reklam bu işin başka bir bacağıdır, asıl orada pr’ı ön plana çıkarmak gerekiyor.

Tebernüş Kireçci: İşinizi düzgün yapmanız gerekiyor.

Vedat Arslan: Zaten işinizi düzgün yapıyor olmanız bu işin ana kuralı. Yapamıyorsanız 10 milyonlarca dolar harcayın günün sonunda ortaya çıkacak durum bellidir.

Tebernüş Kireçci: Marka olmak da çok zor. Marka kalabilmek de zor. Kolay bir şekilde markalaşan şirkete bakıyorsunuz çok iyi giriyor diyorsunuz, 3-5 ay sonra olmayacak bir yerden bir sos veya bir problem yaşanıyor, bir havuz problemi. En ufak bir şeyde çok hızlı bir şekilde kırılabiliyor. Bu da ayrı bir sorun. Süreç organik bir süreç, bütün aşamaları kontrol etmeniz gerekiyor. Ve sorunu gördüğünüz an anında neşter atmanız gerekiyor.

Vedat Arslan: Doğru, bunun için de sonuçta gayrimenkul geliştiricilerine baktığınızda ortaya çıkabilecek kriz başlıkları bellidir. Bu kriz başlıklarını durumlar iyiyken belirleyip buna göre kriz yönetim planı oluşturmak gerekiyor. Yönetim planını doğru oluşturabilirlerse bu tür olumsuz durumlardan her zaman en az hasarla çıkmayı bilirler.

Tebernüş Kireçci: Yani ciddi bir bilgi birikimi gerektiren bir alan. Geleceği nasıl görüyorsunuz, pazarlama noktasında?

Vedat Arslan: Yakın gelecekten bahsedelim.

Tebernüş Kireçci: Yakın, uzak, orta, hatta görebiliyorsanız 100 sene sonrasında ne görünüyor?

Vedat Arslan: Pazarlamada artık mümkün olduğunca bireylere dönmeye başlıyoruz. Artık biz genel kitlelere ulaşmanın derdinden çıktık. Tek tek kişilere ulaşmaya çalışıyoruz. Tek tek kişilere ulaşma noktasında da bizim önümüze yine interaktif pazarlama çok daha fazla şekilde çıkacak. Sosyal medya yönetimleri çıkacak. Artık sosyal medya yönetimi geliştirici firmalar için hem bir fırsat hem de çok ciddi bir tehdidi beraberinde taşıyor. Biz interaktif mecra yönetimiyle birlikte müşteri ilişkilerini birebir sağlama yöntemiyle daha çok ilgileneceğiz. Geleneksel mecra bana göre her zaman pazarlama planlarımda yer alacak ama payı günden güne düşecek açıkçası.

Tebernüş Kireçci: Ama en temel şey detaylar üzerinde çalışmak. Kafa yormak olması gerekiyor.

Vedat Arslan: Kesinlikle her projenin, her hedef kitlenin pazarlama planı birbirinden tamamen farklıdır. Her hedef kitlenin yaşam tarzı, beğenileri, beklentileri birbirinden farklıdır. Ona göre hareket ediyor olmak gerekir.

Tebernüş Kireçci: Bu hamur çok su götürür diyoruz. Daha konuşacak çok şey var. Ama bize ayrılan sürenin sonuna geldik. Türkiye ekranlarının tek günlük emlak programında bugünkü konuğumuz Vedat Arslan’dı. Vedat Arslan’la konuttaki son pazarlama trendlerini konuştuk. Gelecek hafta yeni bir konu ve konukla kaldığımız yerden devam edeceğiz. İyi haftasonları efendim.





kişi Facebook'ta beğendi
7592 kişi bu videoyu izledi
7592 kez izlendi
vialand iletişim video , yalin evler video , batisehir videolari , istanbul başakşehir video , emlakdr video ant yapı , emlak kulisi emre maraşlı video , inşaat videoları indir , aybars video ,
Şuanda 32 kişi toplam 2.866 video'nun keyfini çıkarıyor.
emlakkulisi.TV: